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Certificat PEB erroné – Sanctions – Recours

A quelles sanctions vous exposez-vous en cas de certificat PEB erroné ? Quels sont vos recours ?

Je pense que mon PEB ne correspond pas à la réalité ?

J’ai fait refaire un PEB et je n’obtiens pas le même résultat ?

J’ai vendu ma maison, j’ai loué mon appartement et les nouveaux propriétaires ou les locataires se plaignent de la consommation énergétique. Celle-ci ne semble ne pas correspondre à la réalité. 

J’ai communiqué de fausses informations au certificateur, à quelle sanctions est ce que je m’expose ?

Le certificateur PEB a bâclé sont travail, quels sont mes recours ?

Vous n’êtes pas le seul à vous poser des questions sur cette matière complexe qu’est le certificat PEB.

Maître Delvoie, avocat dans le cabinet Be-ius,  répond à nos questions:

Je suis le nouvel acquéreur ou le locataire et j’ai l’impression que la consommation annoncée ne correspond pas.  Le montant des factures énergétiques est beaucoup trop élevé par rapport à la classe énergétique annoncée, que puis-je faire ? Quel recours ?

Maître Delvoie:

Il faut dans un premier temps pouvoir établir que le certificat communiqué ou transmis n’est pas correctement établi. S’il est démontré que le certificat renseigne une performance incorrecte ayant un impact important pour le locataire ou l’acquéreur, ces derniers pourront invoquer divers moyens issus du droit commun de la responsabilité.

L’acheteur pourrait ainsi considérer que la contre-performance énergétique du bien constitue un vice caché, et exiger du vendeur restitution d’une partie du prix d’acquisition sur base d’une action estimatoire (articles 1641 et suivants du Code civil). 

Le preneur pourrait pour sa part agir à l’encontre du bailleur et exiger, sur base de l’obligation de délivrance d’un bien conforme (article 1719 du Code civil), la mise en conformité du bien sur base du certificat émis, le paiement de dommages et intérêts ou encore la résolution du bail. Il pourrait également invoquer la responsabilité du bailleur pour vices cachés (article 1721 du Code civil) pour exiger la mise en conformité du bien sur base du certificat émis, la diminution du loyer ou encore le paiement de dommages et intérêts.

 

Je fais refaire un PEB par un autre certificateur, le résultat final n’est pas le même ! Que faire ?

Maître Delvoie:

Il est possible d’avertir l’administration concernée. En région wallonne : controle.certification.dgo4@spw.wallonie.be  En région bruxelloise : info-certibru@environnement.brussels 

L’administration pourra alors contrôler la qualité des certificats établis.

 

A qui incombe la responsabilité ? Le certificateur ? Le propriétaire ? 

Maître Delvoie:

Le certificateur pourra se voir suspendre ou retirer son agrément. Il s’expose en outre à des amendes administratives voire pénales (à Bruxelles). Et il devra en tout état de cause établir à ses frais un nouveau certificat PEB. Le propriétaire inquiété sur le plan civil – voir la première question ci-dessus – pourrait pour sa part utilement se retourner contre le certificateur fautif pour se faire indemniser de son préjudice.

 

Puis-je annuler la vente / la location du bien ?

Maître Delvoie:

Il existe une controverse sur la question de savoir si l’absence de certificat ou l’établissement d’un certificat erroné est de nature à justifier l’annulation de l’acte dont il constitue l’accessoire. 

A mon sens, l’annulation de la vente ou la résolution du bail ne pourrait avoir lieu que pour autant que la sous-performance résultant d’une erreur reprise dans le certificat soit telle qu’elle empêche la jouissance normale du bien. Il s’agit d’un cas de figure très théorique.

 

En tant que propriétaire, quelles sont les sanctions possibles ?

Maître Delvoie:

Le propriétaire pourra être sanctionné s’il n’établit pas le certificat et/ou qu’il n’en communique pas la teneur lors de la mise en location ou de la mise en vente du bien, de même que s’il ne le communique pas à l’occasion de la vente ou de la location. La sanction consistera en une amende administrative (voire pénale à Bruxelles) dont le montant est établi comme suit :

En Région wallonne : 

  • Absence d’établissement du certificat lors de la mise en vente ou en location : 1.000 EUR
  • Absence de communication des informations requises dans le cadre de la publicité de mise en vente ou location : 500 EUR
  • Non-respect de l’obligation de communication ou de transmission du certificat : 500 EUR

A Bruxelles : 

  • Absence de communication des informations requises dans le cadre de la publicité de mise en vente ou location : 62,5 EUR à 625 EUR
  • Absence d’établissement et de communication/transmission du certificat lors de la mise en vente ou en location : 625 EUR à 62.500 EUR

 

Conseils:

Faites appel à une société renommée. N’acceptez pas que le certificateur ne se déplace pas et réalise votre certificat PEB sur base de plans envoyés (c’est illégal par ailleurs !). 

Bien que le certificateur est censé vérifier chaque information, ne communiquez pas des informations erronées dans l’espoir d’un meilleur résultat.

Je suis avocat au Barreau de Bruxelles depuis 2005, spécialisé dans les matières du droit immobilier (baux, ventes, construction, urbanisme, …). Je travaille au sein du Cabinet Be-ius (www.be-ius.be) et ai publié divers articles en matière de PEB également. Mon adresse de contact est la suivante : Nicolas Delvoie - Cabinet Be-ius - Rue Dautzenberg 42 à 1050 Bruxelles - nd@ndelvoie.be